Le processus d’achat de biens immobiliers
décrit ci-dessous est un achat en espèces sans financement c'est-à-dire
« cash ». Il faut compter 30 à 45 jours en moyenne entre l'acceptation d'une
offre et le clôture de la vente connue
sous le terme « Closing ».
En cas de financement, c'est-à-dire un crédit hypothécaire, (les « appraisal,
surveys, inspections,… » passent de facultatif à obligatoires). Pour un non
résident américain, l’obtention de prêts, n‘est pas aisé. La plupart des banques
ne font plus de prêts aux étrangers et les autres préteurs pratiquent des taux
d’intérêts trop élevés.
D’une façon générale, les biens sont listés dans le MLS (multiple listing
service), un fichier central alimenté par toutes les agences immobilières.
Deux agents immobiliers sont donc impliqués dans la vente : le listing agent
qui a mis le bien en vente pour le compte du vendeur et le selling agent
qui est le conseillé de l’acheteur. Ils sont généralement rémunérés chacun avec
3% du prix de vente. L’acheteur ne paie pas son agent, c’est le vendeur qui
rémunère les 2 agents, soit 6% de la valeur d’achat. Il arrive bien souvent que
le listing agent et selling agent
soit la même personne et nous auront donc
un transaction agent.
1.
Grâce au MLS, on sélectionne facilement les biens à visiter et on fait la
visite « showings »
avec son agent.
2.
On présente ensuite une offre
en envoyant un contrat signé préparé par l’agent. Il peut il y avoir des contre
offres. Quand l’offre est acceptée (le contrat est dit executed), on
verse un dépôt de garantie (en règle générale $5,000 ou
5 à 10% du prix proposé).
3.
On a alors, en général, une dizaine de jours pour inspecter la maison.
Un « home inspector » diplômé fera
un rapport sur l’état de la maison (coût pour l’acheteur: $350 à $400 suivant la
grandeur de la maison et les équipements). Si on a opté pour un contrat standard
le vendeur devra faire les travaux structurels ou impliquant la sécurité (avec
un maximum spécifié par contrat, par défaut 1.5% de la valeur d’achat). Si
l’offre est un contrat dit « AS IS », le vendeur ne doit rien réparer et
l’acheteur agira suivant les clauses spécifiques du contrat. Vu le climat
tropical, nous conseillons aussi à nos acheteurs de faire une inspection sur la
présence éventuelle de termites, cette inspection est souvent proposée
gratuitement par des compagnies dites « pest
control » qui désirent faire leur promotion.
4.
Tout va bien, on clôture la vente grâce à une « title company »
ou « closing attorney »,
qui tient lieu de notaire. Son travail : s’assurer de la validité du titre et
vérifier qu’il n’y a pas d’inscriptions (liens) qui grèvent la propriété.
D’autre recherches peuvent être faites comme un état des limites du terrain et
du bâtiment (survey, généralement $350 à 400$). On peut également
demander une évaluation de la valeur de la maison (appraisal) qui coute
400$ environ. C’est le contrat de vente qui définit la répartition des coûts de
finalisation de la vente. La
« title company » s’occupe
également de l’assurance du titre de propriété (la « title insurance »).
En effet, en l’absence de notaires (les « public
notary » ne font qu’authentifier les signatures) ou de cadastre, et
quelles que soient les recherches effectuées par la « title company » ou
les registres fiscaux, il subsistera toujours un risque, même très faible, sur
la réalité du titre de propriété (ex. le terrain aurait été vendu avec une
clause annulation dans les années 50…). Pour s'en prémunir, on assure le titre
contre une éventuelle contestation pour la valeur d’achat et pour la durée de
détention.
La « title company » fait également le calcul des prorata (impôts,
loyers, etc.) et le dépôt des fonds. Elle enregistre le titre « deed »après
la vente et paie les droits afférents (quelques dizaines de dollars tant que
c'est une vente en espèces « cash »).